Guia completa: amortitzacio anticipada d'hipoteca el 2026
Amortitzar anticipadament 20.000 euros d'una hipoteca de 200.000 euros al 3% amb 20 anys restants estalvia 14.671 euros en interessos si redueixes termini (escurces 2 anys i 4 mesos) o 10.248 euros si redueixes quota (baixes la mensualitat 110 euros). Reduir termini sempre estalvia mes interessos a llarg termini. La comissio maxima per amortitzacio anticipada es del 0,25% (variable, primers 3 anys) o 2% (fix, primers 10 anys). Moltes hipoteques signades des de 2019 no cobren comissio. Font: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de credito inmobiliario (LCCI).
Reduir quota vs reduir termini: la comparativa definitiva
Quan fas una amortitzacio anticipada, el teu banc t'ofereix dues opcions. Entendre la diferencia es fonamental per prendre la decisio correcta:
Reduir quota
Mantens el termini original de la hipoteca, pero la teva quota mensual baixa. Es a dir, pagues menys cada mes durant el temps restant.
- Avantatge: mes liquiditat mensual immediata.
- Inconvenient: pagues mes interessos totals que reduint termini.
- Ideal per a: qui necessita reduir la seva despesa mensual fixa, o te altres despeses prioritaries.
Reduir termini
Mantens la mateixa quota mensual, pero acabes de pagar la hipoteca abans. Els interessos futurs que ja no generaras son l'estalvi.
- Avantatge: maxim estalvi en interessos totals.
- Inconvenient: no notes alleujament al teu pressupost mensual.
- Ideal per a: qui te folganca financera i vol minimitzar el cost total de la hipoteca.
Exemple complet: amortitzacio de 20.000 euros
Dades de partida: hipoteca de 200.000 euros al 3% TIN, termini original 25 anys, portes 5 anys pagats. Saldo pendent: 171.064 euros. Quota actual: 948,42 euros/mes.
| Concepte | Reduir quota | Reduir termini |
|---|---|---|
| Capital amortitzat | 20.000 euros | 20.000 euros |
| Nou saldo | 151.064 euros | 151.064 euros |
| Nova quota mensual | 838,37 euros (-110,05) | 948,42 euros (sense canvi) |
| Nou termini restant | 20 anys (sense canvi) | 17 anys i 8 mesos (-2 anys 4 mesos) |
| Interessos restants | 49.445 euros | 44.022 euros |
| Estalvi en interessos | 10.248 euros | 14.671 euros |
| Diferencia | - | +4.423 euros mes d'estalvi |
Conclusio: Reduir termini estalvia 4.423 euros mes en aquest exemple. Si pots mantenir la quota actual sense problemes, reduir termini es l'opcio financerament optima.
La TAE equivalent de l'estalvi: una metrica clau
La TAE equivalent respon a aquesta pregunta: "Si en lloc d'amortitzar hipoteca invertis aquells 20.000 euros, quina rendibilitat necessitaria per igualar l'estalvi?"
En l'exemple anterior:
- Amortitzant 20.000 euros reduint termini, estalvies 14.671 euros en 17 anys i 8 mesos.
- La TAE equivalent d'aquell estalvi es aproximadament 3,1% — lleugerament superior al tipus de la teva hipoteca.
Regla practica: la TAE equivalent d'amortitzar sempre ronda el tipus d'interes de la teva hipoteca. Si pots invertir a una rendibilitat neta superior al teu tipus hipotecari, matematicament et conve invertir en lloc d'amortitzar.
Quan conve amortitzar hipoteca
Amortitzar anticipadament es una bona decisio quan es compleixen aquestes condicions:
- Ja tens fons d'emergencia. Tenir 3-6 mesos de despeses estalviats es prioritari. No amortitzis si et quedes sense coixi de seguretat.
- No tens deutes mes cars. Targetes de credit (20-25% TAE) o prestecs personals (5-12% TAE) s'han de pagar abans que la hipoteca (2-4% TAE).
- No pots invertir a major rendibilitat. Si la teva hipoteca es al 3% i nomes aconsegueixes un 2% en diposits, amortitzar es millor opcio.
- Busques tranquil·litat. Per a moltes persones, reduir deute te un valor psicologic que no es captura en els numeros.
- Ets als primers anys. Amortitzar aviat te mes impacte perque el saldo pendent es major i els interessos futurs que elimines son mes.
Atencio: Si vas comprar el teu habitatge abans de l'1 de gener de 2013, pots deduir fins a 9.040 euros anuals en l'IRPF (15% del pagat en hipoteca). En aquell cas, amortitzar fins al maxim deduible es especialment rendible perque obtens una devolucio fiscal de fins a 1.356 euros a l'any. Font: Agencia Tributaria.
Quan NO conve amortitzar hipoteca
Hi ha situacions clares en les quals amortitzar no es la millor opcio:
- Tipus d'interes molt baix (< 2%). Si la teva hipoteca es a l'1,5%, practicament qualsevol inversio a mig-llarg termini et donara mes rendibilitat.
- Pots invertir a major rendibilitat neta. Un fons indexat global ha donat historicament un 7-10% anual a llarg termini. Descomptant inflacio i impostos, segueix superant ampliament un tipus hipotecari del 2-3%.
- Et quedes sense liquiditat. Mai amortitzis si no et queda fons d'emergencia. Una avaria del cotxe, una baixa laboral o una reforma urgent poden obligar-te a demanar un prestec personal al 8-12%, anul·lant tot l'estalvi.
- La comissio es alta. Si la teva hipoteca a tipus fix te una comissio del 2% i amortitzes 20.000 euros, pagues 400 euros de comissio. Calcula si l'estalvi net segueix compensant.
Amortitzar vs invertir: la gran decisio
Aquesta es probablement la pregunta financera mes debatuda a Espanya. La resposta depen dels numeros, pero tambe del teu perfil de risc:
Comparativa a 20 anys: amortitzar 20.000 euros vs invertir-los
| Escenari | Resultat en 20 anys | Risc |
|---|---|---|
| Amortitzar (reduir termini, hipoteca al 3%) | Estalvi garantit: 14.671 euros | Nul |
| Invertir en diposit al 3% | Guany: ~10.800 euros (net impostos) | Molt baix |
| Invertir en fons indexat al 7% | Guany: ~50.000 euros (net impostos) | Mitja-alt |
| Invertir en fons indexat al 5% | Guany: ~30.000 euros (net impostos) | Mitja |
Matematicament, si la teva hipoteca es al 3% i pots invertir al 5-7% a llarg termini, invertir genera mes patrimoni. Pero la inversio no es un guany garantit: hi ha anys dolents (2008: -38%, 2022: -18% en borsa global). Amortitzar es una "inversio" amb rendibilitat garantida igual al teu tipus hipotecari.
Estrategia hibrida: Molts assessors financers recomanen destinar el 50% a amortitzar i el 50% a invertir. Aixi redueixes deute (tranquil·litat) i construeixes patrimoni a llarg termini.
Comissions per amortitzacio anticipada el 2026
La Ley 5/2019 (LCCI) estableix limits clars:
Hipoteques a tipus variable
| Periode | Comissio maxima |
|---|---|
| Primers 3 anys | 0,25% del capital amortitzat |
| Primers 5 anys (alternativa) | 0,15% del capital amortitzat |
| Despres | Sense comissio (molts contractes) |
Hipoteques a tipus fix
| Periode | Comissio maxima |
|---|---|
| Primers 10 anys | 2% del capital amortitzat |
| Despres de 10 anys | 1,5% del capital amortitzat |
Exemple: Si amortitzes 20.000 euros d'una hipoteca fixa signada fa 3 anys, la comissio maxima es del 2%: 400 euros. Si la hipoteca es variable i han passat mes de 5 anys, probablement no hi hagi comissio.
Consell: Revisa la teva escriptura d'hipoteca. Moltes hipoteques signades des de 2019 tenen comissio 0% per amortitzacio anticipada, especialment les de tipus variable. Si no la trobes, demana al teu banc un certificat de condicions vigents.
Implicacions fiscals d'amortitzar
Hipoteques anteriors a 2013
Si vas comprar el teu habitatge habitual abans de l'1 de gener de 2013, cada euro que pagues d'hipoteca (capital + interessos + assegurances vinculades) desgrava en l'IRPF al 15%, amb un maxim de 9.040 euros anuals. Aixo inclou l'amortitzacio anticipada.
Exemple: Si la teva quota anual es de 10.800 euros (900 euros/mes) i amortitzes 5.000 euros extra, el total pagat es 15.800 euros. Nomes desgraven 9.040 euros, aixi que la devolucio maxima es de 1.356 euros. Si la teva quota anual ja supera els 9.040 euros, l'amortitzacio extra no genera deduccio addicional.
Hipoteques posteriors a 2013
No existeix deduccio estatal. Algunes comunitats autonomes ofereixen deduccions propies (consulta la teva CCAA). L'amortitzacio anticipada no te benefici fiscal directe.
Cancel·lacio total d'hipoteca
Si cancel·les la hipoteca completament, recorda que has d'inscriure la cancel·lacio al Registre de la Propietat. Costos: notaria (30-60 euros), registre (24-30 euros) i gestoria (opcional, 100-200 euros). Font: Consejo General del Notariado.
Estrategies d'amortitzacio segons tipus d'hipoteca
Si tens hipoteca a tipus fix
La teva quota no canviara mai, aixi que amortitzar reduint termini es gairebe sempre la millor opcio. No necessites reduir quota perque ja tens certesa sobre la teva despesa mensual.
Si tens hipoteca a tipus variable
Si l'Euribor esta pujant i la teva quota es revisara a l'alca, reduir quota pot ser mes practic per absorbir la pujada. Quan l'Euribor baixi, aprofita per amortitzar reduint termini.
Si ets als primers 5 anys
Es quan mes impacte te l'amortitzacio, perque el saldo pendent es alt i la major part de la teva quota va a interessos. Prioritza amortitzar en aquesta fase si pots.
Si ets als ultims 5 anys
L'impacte es menor perque ja has pagat la major part dels interessos. Pot ser mes rendible invertir aquells 20.000 euros que amortitzar, fins i tot en productes conservadors.
Pas a pas: com fer una amortitzacio anticipada
- Comprova el teu contracte. Revisa la comissio per amortitzacio anticipada i si existeix un import minim.
- Calcula amb la nostra eina. Introdueix les dades de la teva hipoteca i compara les dues opcions.
- Avisa el teu banc. Normalment n'hi ha prou amb anar a l'oficina o fer-ho per banca en linia. Alguns bancs exigeixen preavis d'1 mes.
- Tria reduir quota o termini. Basant-te en la teva analisi financera.
- Sol·licita el nou quadre d'amortitzacio. El teu banc t'ha de lliurar un document actualitzat amb les noves condicions.
- Conserva el justificant. Per si necessites acreditar l'amortitzacio a la declaracio de la renda (hipoteques pre-2013).
Calculadores relacionades
Completa la teva analisi financera amb aquestes eines:
📊 Calcula la teva quota mensual i taula d'amortitzacio completaAbrir calculadora → 📊 Compara el rendiment d'invertir vs amortitzarAbrir calculadora → 📊 Simulador d'IRPF: comprova si tens deduccio per habitatgeAbrir calculadora → 📊 Planifica el teu fons d'emergencia abans d'amortitzarAbrir calculadora →Dades actualitzades a marc de 2026. Fonts: Banco de Espana, Agencia Tributaria, BOE (Ley 5/2019 LCCI), Consejo General del Notariado. Aquesta guia es informativa i no constitueix assessorament financer professional.