Guia completa: com calcular la teva hipoteca el 2026
La quota mensual d'una hipoteca de 200.000 euros a 25 anys al 3% d'interes fix es de 948,42 euros al mes. El cost total del prestec ascendeix a 284.526 euros, dels quals 84.526 euros corresponen a interessos. Si el termini s'allarga a 30 anys, la quota baixa a 843,21 euros pero els interessos totals pugen a 103.556 euros. Aquestes dades son orientatives per a una hipoteca mitjana a Espanya el 2026, on els tipus fixos ronden el 2,5-3,5% i els variables Euribor + 0,5-1%. Font: Banco de Espana.
Com fer servir aquesta calculadora d'hipoteca
La nostra calculadora d'hipoteca et permet obtenir resultats instantanis sense premer cap boto. Segueix aquests passos:
- Introdueix l'import del prestec. Es la quantitat que el banc et presta, normalment el 80% del preu de l'habitatge. Si compres un pis de 250.000 euros i aportes el 20% d'entrada (50.000 euros), el prestec sera de 200.000 euros.
- Selecciona el termini en anys. El mes habitual a Espanya es entre 20 i 30 anys. Un termini mes llarg redueix la quota mensual pero incrementa els interessos totals de forma significativa.
- Ajusta el tipus d'interes anual. Introdueix el TIN (Tipo de Interes Nominal) que t'ofereix el teu banc. Si tens hipoteca variable, fes servir el tipus actual (Euribor + diferencial).
- Consulta els resultats. La calculadora mostra la quota mensual, el total d'interessos, el cost total del prestec i una taula d'amortitzacio completa any a any.
Prova diferents combinacions de termini i interes per veure com afecten la teva quota. Una reduccio de nomes 0,5% en el tipus d'interes pot estalviar-te milers d'euros al llarg de la vida del prestec.
La formula de la quota mensual: sistema d'amortitzacio frances
La immensa majoria d'hipoteques a Espanya utilitzen el sistema d'amortitzacio frances, que produeix quotes constants durant tota la vida del prestec (sempre que el tipus d'interes no canvii). La formula matematica es:
Quota = C x [r x (1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1]
On:
- C = capital prestat (per exemple, 200.000 euros)
- r = tipus d'interes mensual (interes anual / 12). Si el TIN es 3%, llavors r = 0,03 / 12 = 0,0025
- n = nombre total de quotes (anys x 12). Per a 25 anys, n = 300
Exemple practic pas a pas
Amb un prestec de 200.000 euros al 3% a 25 anys:
- r = 0,03 / 12 = 0,0025
- n = 25 x 12 = 300
- Numerador: 200.000 x [0,0025 x (1,0025)^300] = 200.000 x [0,0025 x 2,0976] = 200.000 x 0,005244
- Denominador: (1,0025)^300 - 1 = 2,0976 - 1 = 1,0976
- Quota = 200.000 x 0,005244 / 1,0976 = 948,42 euros/mes
L'interessant del sistema frances es que, tot i que la quota es constant, la proporcio entre capital i interessos canvia cada mes. Al principi, la major part de la teva quota va a interessos. Amb el temps, la proporcio s'inverteix i pagues mes capital.
Tipus fix vs variable vs mixt: comparativa 2026
Escollir el tipus d'interes adequat es una de les decisions mes importants en contractar una hipoteca. El 2026, el mercat hipotecari espanyol ofereix tres opcions principals:
| Caracteristica | Tipus fix | Tipus variable | Tipus mixt |
|---|---|---|---|
| Tipus d'interes 2026 | 2,5% - 3,5% | Euribor + 0,5% a 1% | 2,0% - 2,5% (primers 3-5 anys) |
| Quota mensual | Constant durant tota la vida | Canvia cada 6 o 12 mesos segons Euribor | Fixa els primers anys, despres variable |
| Risc | Baix: saps exactament quant pagues | Alt: si l'Euribor puja, la teva quota puja | Mitja: proteccio parcial |
| Cost total | Major si els tipus baixen | Menor si els tipus baixen | Intermedi |
| Recomanat per a | Qui busca estabilitat i tranquil·litat | Terminis curts o expectativa de tipus baixos | Qui vol un periode d'adaptacio |
Al marc de 2026, l'Euribor a 12 mesos se situa al voltant del 2,5-2,8%. Segons dades del Banco de Espana, aixo significa que una hipoteca variable amb diferencial del 0,8% tindria un tipus efectiu d'aproximadament 3,3-3,6%, comparable al tipus fix. La decisio entre fix i variable depen de la teva tolerancia al risc i les teves expectatives sobre l'evolucio dels tipus.
Dada clau: Segons l'INE, el 2025 el 72% de les noves hipoteques a Espanya es van signar a tipus fix, davant el 28% a tipus variable. La tendencia cap al tipus fix s'ha consolidat des de 2020.
Quant necessites d'entrada per comprar un habitatge
Els bancs a Espanya financen com a maxim el 80% del valor de taxacio de l'habitatge (o el menor entre el valor de taxacio i el preu de compra). Aixo significa que necessites aportar com a minim un 20% d'entrada. Pero aixo no es tot: cal sumar les despeses associades a la compravenda.
Desglossament de costos per a un habitatge de 250.000 euros
| Concepte | Percentatge | Import |
|---|---|---|
| Entrada (20% del preu) | 20% | 50.000 euros |
| Impost de Transmissions (habitatge usat) o IVA (obra nova) | 6-10% segons CCAA (usat) o 10% (nou) | 15.000 - 25.000 euros |
| Notaria | ~0,3-0,5% | 750 - 1.250 euros |
| Registre de la propietat | ~0,2% | 500 euros |
| Gestoria | fix | 300 - 500 euros |
| Taxacio | fix | 250 - 400 euros |
| Total necessari | ~30-32% | 66.800 - 77.150 euros |
Font: Consejo General del Notariado i dades mitjanes de mercat.
Planifica tenir estalviat almenys el 30% del preu de l'habitatge abans de sol·licitar una hipoteca. El 20% es per a l'entrada i el 10-12% restant per a impostos i despeses. Alguns bancs ofereixen financament superior al 80% per a perfils molt solvents o habitatges de la seva propia cartera, pero amb condicions mes exigents.
La taula d'amortitzacio: com llegir-la i aprofitar-la
La taula d'amortitzacio es el mapa de la teva hipoteca. Mostra, mes a mes o any a any, com es distribueix la teva quota entre capital i interessos, i quin es el saldo pendent en cada moment.
Exemple: primers 5 anys d'una hipoteca de 200.000 euros al 3% a 25 anys
| Any | Quota anual | Capital amortitzat | Interessos pagats | Saldo pendent |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.381 euros | 5.447 euros | 5.934 euros | 194.553 euros |
| 2 | 11.381 euros | 5.612 euros | 5.769 euros | 188.941 euros |
| 3 | 11.381 euros | 5.782 euros | 5.599 euros | 183.159 euros |
| 4 | 11.381 euros | 5.957 euros | 5.424 euros | 177.202 euros |
| 5 | 11.381 euros | 6.138 euros | 5.243 euros | 171.064 euros |
Com pots veure, el primer any pagues 5.934 euros en interessos davant nomes 5.447 euros de capital. Aquesta proporcio s'inverteix gradualment. Cap al final del prestec, gairebe tota la quota va a tornar capital.
Aquesta informacio es clau per decidir si amortitzar anticipadament. Si ets als primers anys de la hipoteca, una amortitzacio anticipada te un impacte molt major perque redueixes el capital sobre el qual es calculen els interessos futurs.
📊 Calculadora d'amortitzacio anticipadaAbrir calculadora →Despeses que no has d'oblidar en contractar una hipoteca
Des de l'entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, el banc assumeix la majoria de les despeses de formalitzacio de la hipoteca (notaria del prestec, registre, gestoria i IAJD). No obstant, el comprador segueix assumint:
- Taxacio de l'habitatge: entre 250 i 400 euros. Es obligatoria i la tria el banc, tot i que pots negociar l'entitat taxadora.
- Nota simple del Registre: uns 10 euros en linia. Necessaria per verificar carregues.
- Comissio d'obertura: alguns bancs la cobren (0,5-1% del prestec). Des de 2019, molts bancs l'han eliminada.
- Assegurances vinculades: el banc pot oferir-te millors condicions si contractes asseguranca de llar i/o vida amb ells. No es obligatori acceptar les seves assegurances, pero rebutjar-les pot encarir el tipus d'interes.
Negociacio: Abans de signar, demana ofertes vinculants a almenys 3 bancs. Els elements mes negociables son el diferencial (en hipoteques variables), el tipus fix, i les bonificacions per domiciliar nomina, contractar assegurances o fer servir targetes.
Quant pots permetre't: la regla del 30-35%
La regla general dels experts financers i de la propia banca es que la quota de la hipoteca no hauria de superar el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals. Aixo es coneix com la taxa d'esforc.
Taula de referencia: quota maxima recomanada segons ingressos
| Ingressos nets mensuals | Quota maxima (30%) | Quota maxima (35%) |
|---|---|---|
| 1.500 euros | 450 euros | 525 euros |
| 2.000 euros | 600 euros | 700 euros |
| 2.500 euros | 750 euros | 875 euros |
| 3.000 euros | 900 euros | 1.050 euros |
| 4.000 euros | 1.200 euros | 1.400 euros |
Si la quota que necessites supera el 35% dels teus ingressos, considera allargar el termini, aportar mes entrada, o buscar un habitatge de menor preu. Els bancs apliquen aquest criteri de forma estricta en avaluar la teva sol·licitud.
📊 Calcula el teu sou net per saber la teva quota maximaAbrir calculadora →Amortitzar anticipadament: reduir quota o reduir termini
Un cop tens la teva hipoteca en marxa, pots plantejar-te fer amortitzacions anticipades, es a dir, tornar una part extra del capital abans del previst. Tens dues opcions:
- Reduir quota: mantens el mateix termini pero la quota mensual baixa. Util si necessites alleujar la teva despesa mensual.
- Reduir termini: mantens la mateixa quota pero acabes abans de pagar la hipoteca. Mes eficient economicament perque pagues menys interessos totals.
Exemple: Si has pagat 5 anys de la teva hipoteca de 200.000 euros al 3% a 25 anys (saldo pendent: 171.064 euros) i amortitzes 20.000 euros:
| Opcio | Nova quota | Nou termini | Estalvi en interessos |
|---|---|---|---|
| Reduir quota | 838,37 euros/mes (abans 948,42) | 20 anys (sense canvi) | 10.248 euros |
| Reduir termini | 948,42 euros/mes (sense canvi) | 17 anys i 8 mesos | 14.671 euros |
Reduir termini estalvia 4.423 euros mes en interessos que reduir quota en aquest exemple. No obstant, si la teva situacio financera es ajustada, reduir quota pot donar-te el respir mensual que necessites.
Comissio per amortitzacio anticipada: Des de la Ley Hipotecaria de 2019, el maxim legal es del 0,25% del capital amortitzat (durant els primers 3 anys per a tipus variable) o del 2% (primers 10 anys per a tipus fix) i 1,5% despres. Moltes hipoteques recents no cobren comissio.
Deduccions fiscals per habitatge habitual
Les deduccions per habitatge habitual en l'IRPF nomes estan disponibles per a hipoteques signades abans de l'1 de gener de 2013. Si vas comprar el teu habitatge abans d'aquella data, pots deduir el 15% de les quantitats pagades (capital + interessos + despeses) amb un maxim de 9.040 euros anuals, el que suposa un estalvi maxim de 1.356 euros a l'any en la teva declaracio de la renda. Font: Agencia Tributaria.
Per a compres posteriors a 2013, no existeix deduccio estatal, tot i que algunes comunitats autonomes mantenen deduccions propies (especialment per a joves menors de 35 anys o families nombroses). Consulta la normativa de la teva CCAA.
📊 Simulador d'IRPF 2026 per veure les teves deduccionsAbrir calculadora →Errors comuns en contractar una hipoteca
- Fixar-se nomes en la quota mensual. Una quota baixa pot significar un termini molt llarg i milers d'euros extra en interessos. Compara sempre el cost total del prestec.
- No comparar ofertes. El primer banc que visites poques vegades et dona la millor oferta. Sol·licita ofertes vinculants a diversos bancs i negocia.
- Ignorar la TAE. El TIN es el tipus d'interes pur, pero la TAE inclou comissions i despeses. Dues hipoteques amb el mateix TIN poden tenir TAEs molt diferents.
- No tenir coixi de seguretat. Abans de comprar, assegura't de tenir almenys 3-6 mesos de despeses estalviats a part de l'entrada. Una emergencia just despres de comprar pot ser devastadora.
- Contractar assegurances innecessaries. El banc pot oferir-te productes vinculats que semblen millorar el tipus pero resulten cars a llarg termini. Calcula si la bonificacio compensa el cost de l'asseguranca.
Euribor el 2026: situacio actual i perspectives
L'Euribor a 12 mesos va tancar el febrer de 2026 al 2,65%. Despres del pic d'octubre de 2023 (4,16%), l'index ha seguit una tendencia baixista gracies a les retallades de tipus del Banc Central Europeu (BCE). Segons dades del Banco de Espana, les previsions apunten a una estabilitzacio en el rang del 2,3-2,8% per a la resta de 2026.
Per a qui te hipoteca variable, aixo es tradueix en quotes mensuals mes baixes que el 2023-2024. Si la teva hipoteca es revisa anualment amb referencia a l'Euribor de febrer, la baixada respecte a l'any anterior suposa un alleujament en la quota.
| Periode | Euribor 12 mesos | Impacte en hipoteca variable (200.000 euros, 25 anys, Euribor + 0,8%) |
|---|---|---|
| Octubre 2023 (pic) | 4,16% | Quota: 1.077 euros/mes |
| Marc 2025 | 2,41% | Quota: 910 euros/mes |
| Febrer 2026 | 2,65% | Quota: 933 euros/mes |
Calculadores relacionades
Completa la teva analisi financera amb aquestes eines:
📊 Amortitzacio anticipada: reduir quota vs reduir terminiAbrir calculadora → 📊 Calcula el teu sou net per avaluar la teva capacitat d'endeutamentAbrir calculadora → 📊 Simulador d'IRPF: descobreix les teves deduccions per habitatgeAbrir calculadora → 📊 Interes compost: alternativa d'invertir en lloc d'amortitzarAbrir calculadora →Dades actualitzades a marc de 2026. Fonts: Banco de Espana, Agencia Tributaria, INE, Consejo General del Notariado. Aquesta guia es informativa i no constitueix assessorament financer professional.