Guia completa: plusvalua municipal i guany patrimonial el 2026
En vendre un immoble a Espanya es paguen dos impostos sobre el guany: la plusvalua municipal (IIVTNU), que cobra l'ajuntament sobre l'increment de valor del terreny, i el guany patrimonial en l'IRPF, que grava la diferencia entre preu de venda i preu de compra. Des de la reforma de novembre de 2021, si no hi ha guany real (vens per menys del que vas comprar), no es paga plusvalua municipal. Per a la plusvalua municipal existeixen dos metodes de calcul — el real i l'objectiu — i el contribuent pot triar el que resulti menor. Font: Real Decreto-ley 26/2021, BOE.
Plusvalua municipal (IIVTNU): que es i com funciona
L'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), conegut popularment com "plusvalua municipal", es un impost local que grava l'augment de valor del terreny urba des que el vas adquirir fins que el transmets.
Quan es paga
- Venda d'immoble (compravenda): el paga el venedor. Termini: 30 dies habils.
- Herencia: el paga l'hereu. Termini: 6 mesos (prorrogable altres 6).
- Donacio: el paga el donatari (qui rep). Termini: 30 dies habils.
- Permuta o aportacio a societat: tambe genera plusvalua.
Quan NO es paga
- Si no hi ha increment de valor real (vens per menys del que vas comprar). Des de la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 i la reforma de 2021, aquesta exempció esta reconeguda legalment.
- Operacions entre conjuges per regim matrimonial.
- Aportacions a la Sociedad de Gestion de Activos procedents de la reestructuracio bancaria (SAREB).
Els dos metodes de calcul: real vs objectiu
Des del Real Decreto-ley 26/2021, vigent des del 10 de novembre de 2021, existeixen dues formes de calcular la base imposable. El contribuent pot triar la que resulti menor.
Metode real
Calcula la plusvalua basant-se en el guany real obtingut, aplicant la proporcio que el valor cadastral del sol representa sobre el valor cadastral total.
Formula: Base imposable = (Preu venda - Preu compra) x (Valor cadastral sol / Valor cadastral total)
Exemple:
- Preu de compra: 200.000 euros (el 2015)
- Preu de venda: 280.000 euros (el 2026)
- Valor cadastral total: 100.000 euros
- Valor cadastral del sol: 40.000 euros (40% del total)
- Guany: 280.000 - 200.000 = 80.000 euros
- Base imposable: 80.000 x (40.000 / 100.000) = 32.000 euros
Metode objectiu
Aplica coeficients fixats pel Govern al valor cadastral del sol, segons els anys de tinenca de l'immoble.
Formula: Base imposable = Valor cadastral del sol x Coeficient per anys de tinenca
Coeficients de la plusvalua municipal 2026
| Anys de tinenca | Coeficient |
|---|---|
| Menys d'1 any | 0,15 |
| 1 any | 0,15 |
| 2 anys | 0,14 |
| 3 anys | 0,15 |
| 4 anys | 0,17 |
| 5 anys | 0,18 |
| 6 anys | 0,19 |
| 7 anys | 0,18 |
| 8 anys | 0,15 |
| 9 anys | 0,12 |
| 10 anys | 0,10 |
| 11 anys | 0,09 |
| 12 anys | 0,09 |
| 13 anys | 0,09 |
| 14 anys | 0,09 |
| 15 anys | 0,09 |
| 16 anys | 0,10 |
| 17 anys | 0,12 |
| 18 anys | 0,16 |
| 19 anys | 0,20 |
| 20+ anys | 0,45 |
Font: Real Decreto-ley 26/2021. Els ajuntaments poden actualitzar aquests coeficients anualment.
Exemple (metode objectiu):
- Valor cadastral del sol: 40.000 euros
- Anys de tinenca: 11 anys (2015-2026)
- Coeficient: 0,09
- Base imposable: 40.000 x 0,09 = 3.600 euros
Comparativa de metodes (amb l'exemple anterior)
| Metode | Base imposable | Tipus municipal (suposat 30%) | Quota plusvalua |
|---|---|---|---|
| Real | 32.000 euros | 30% | 9.600 euros |
| Objectiu | 3.600 euros | 30% | 1.080 euros |
En aquest exemple, el metode objectiu resulta 8.520 euros mes barat. Calcula sempre ambdos metodes i tria el menor. La nostra calculadora ho fa automaticament.
El tipus impositiu municipal
El tipus impositiu el fixa cada ajuntament, amb un maxim legal del 30%. Cada municipi pot aplicar un tipus diferent:
| Municipi | Tipus impositiu |
|---|---|
| Madrid | 29% |
| Barcelona | 30% |
| Valencia | 30% |
| Sevilla | 29,4% |
| Bilbao | 15% - 19% (segons anys) |
| Saragossa | 26,7% |
Consulta el tipus exacte a l'ordenanca fiscal del teu ajuntament. Es publica al Butlleti Oficial de cada provincia.
Guany patrimonial en l'IRPF: l'altre impost
Independentment de la plusvalua municipal, en vendre un immoble has de declarar el guany (o perdua) patrimonial a la teva declaracio de la renda. Aquest impost grava la diferencia entre el valor de transmissio i el valor d'adquisicio.
Calcul del valor d'adquisicio
Valor d'adquisicio = Preu de compra + Impostos pagats (ITP o IVA) + Despeses (notaria, registre, gestoria) + Inversions i millores - Amortitzacions (si va estar llogat)
Calcul del valor de transmissio
Valor de transmissio = Preu de venda - Despeses de venda (plusvalua municipal, comissio immobiliaria, certificat energetic)
Tipus impositius sobre el guany patrimonial (IRPF 2026)
| Tram de guany | Tipus impositiu |
|---|---|
| Fins a 6.000 euros | 19% |
| De 6.000 a 50.000 euros | 21% |
| De 50.000 a 200.000 euros | 23% |
| De 200.000 a 300.000 euros | 27% |
| Mes de 300.000 euros | 28% |
Font: Agencia Tributaria, base de l'estalvi IRPF 2026.
Exemple complet
- Compra el 2015: 200.000 euros + 16.000 euros ITP (8%) + 3.000 euros despeses = 219.000 euros
- Venda el 2026: 280.000 euros - 1.080 euros plusvalua - 8.400 euros comissio (3%) = 270.520 euros
- Guany: 270.520 - 219.000 = 51.520 euros
- IRPF: 6.000 x 19% + 44.000 x 21% + 1.520 x 23% = 1.140 + 9.240 + 349,60 = 10.729,60 euros
En total, aquesta venda genera: 1.080 euros de plusvalua municipal + 10.729,60 euros d'IRPF = 11.809,60 euros en impostos. Sobre un guany brut de 80.000 euros, la pressio fiscal efectiva es del 14,8%.
Exempcions i bonificacions importants
Exempció per reinversio en habitatge habitual
Si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes l'import total de la venda en la compra d'un altre habitatge habitual dins d'un termini de 2 anys (abans o despres de la venda), el guany patrimonial en l'IRPF queda exempt. Condicions:
- L'habitatge venut ha d'haver estat el teu habitatge habitual els ultims 3 anys.
- La reinversio ha de ser de l'import total obtingut. Si nomes reinverteixes una part, l'exempció es proporcional.
- Si compres abans de vendre, el termini es compta des de la compra.
Exemple: Vens el teu habitatge habitual per 280.000 euros (guany de 51.520 euros) i en compres un altre per 300.000 euros. El guany queda totalment exempt de l'IRPF. T'estalvies 10.729 euros.
Exempció per a majors de 65 anys
Si tens 65 anys o mes i vens el teu habitatge habitual, el guany patrimonial esta totalment exempt de l'IRPF, sense necessitat de reinversio. Aquesta es una de les avantatges fiscals mes importants per a jubilats a Espanya.
Si vens un immoble que no es el teu habitatge habitual sent major de 65, tambe pots quedar exempt si reinverteixes l'import en una renda vitalicia assegurada (maxim 240.000 euros) dins de 6 mesos.
Exempció en cas de dacio en pagament
Si lliures el teu habitatge habitual al banc per cancel·lar el deute hipotecari (dacio en pagament), el guany patrimonial esta exempt. Font: article 33.4.d LIRPF.
Bonificacions en plusvalua municipal
Molts ajuntaments apliquen bonificacions del 50-95% a la plusvalua quan la transmissio es produeix per:
- Herencia entre familiars directes (pares, fills, conjuges).
- Venda d'habitatge habitual per majors de 65 anys.
- Consulta l'ordenanca fiscal del teu municipi.
Venda a perdues: que passa si perds diners
Si vens per menys del que vas comprar:
- Plusvalua municipal: No es paga. Des de 2021 esta legalment establert. Si l'ajuntament te la cobra, reclama amb l'escriptura de compra i venda com a prova.
- IRPF: Pots declarar una perdua patrimonial que es compensa amb guanys del mateix tipus en els 4 anys seguents. Es a dir, si en el futur vens un altre actiu amb guany, pots compensar aquesta perdua i pagar menys impostos.
Atencio: Si vens a un familiar directe (conjuge, pare, fill) a un preu inferior al de mercat, Hisenda pot imputar un guany patrimonial pel valor de mercat, no pel preu de venda declarat. Les vendes entre vinculats es regeixen per normes especials antifrau. Font: Agencia Tributaria.
On trobar les dades que necessites
Per calcular correctament la plusvalua necessites aquests documents:
| Dada | On trobar-la |
|---|---|
| Valor cadastral total | Rebut de l'IBI o Seu Electronica del Cadastre (catastro.meh.es) |
| Valor cadastral del sol | Rebut de l'IBI (apareix desglossat) |
| Preu de compra original | Escriptura publica de compravenda |
| Despeses de compra (notaria, ITP) | Factures o escriptura de compravenda |
| Tipus impositiu del municipi | Ordenanca fiscal de l'ajuntament |
| Coeficients de plusvalua | Aquesta guia o l'ordenanca fiscal vigent |
Cas practic complet: venda d'un pis heretat
La Maria va heretar un pis a Madrid el 2018 (valor escripturat en herencia: 250.000 euros). El ven el 2026 per 310.000 euros. Valor cadastral total: 120.000 euros. Valor cadastral del sol: 60.000 euros (50%).
1. Plusvalua municipal (Madrid, tipus 29%)
Metode real:
- Guany: 310.000 - 250.000 = 60.000 euros
- Base: 60.000 x (60.000 / 120.000) = 30.000 euros
- Quota: 30.000 x 29% = 8.700 euros
Metode objectiu:
- Anys de tinenca: 8 (2018-2026)
- Coeficient: 0,15
- Base: 60.000 x 0,15 = 9.000 euros
- Quota: 9.000 x 29% = 2.610 euros
La Maria tria el metode objectiu: paga 2.610 euros (s'estalvia 6.090 euros).
2. Guany patrimonial IRPF
- Valor adquisicio: 250.000 + 18.750 (Impost Successions, suposat 7,5%) + 2.000 despeses = 270.750 euros
- Valor transmissio: 310.000 - 2.610 (plusvalua) - 9.300 (comissio 3%) = 298.090 euros
- Guany: 298.090 - 270.750 = 27.340 euros
- IRPF: 6.000 x 19% + 21.340 x 21% = 1.140 + 4.481 = 5.621 euros
Cost fiscal total: 2.610 + 5.621 = 8.231 euros sobre un guany brut de 60.000 euros (13,7% efectiu).
Calculadores relacionades
Completa la teva analisi fiscal amb aquestes eines:
📊 Simulador d'IRPF per calcular el teu tipus efectiu globalAbrir calculadora → 📊 Si reinverteixes en habitatge: calcula la teva nova hipotecaAbrir calculadora → 📊 Si inverteixes el guany: simula el creixementAbrir calculadora → 📊 Amortitzar la hipoteca del teu nou habitatge amb el guanyAbrir calculadora →Dades actualitzades a marc de 2026. Fonts: BOE (Real Decreto-ley 26/2021), Agencia Tributaria, Tribunal Constitucional (STC 59/2017), Seu Electronica del Cadastre. Aquesta guia es informativa i no constitueix assessorament financer ni fiscal professional. Consulta amb un assessor fiscal per al teu cas concret.