Guia completa: plusvalia municipal y ganancia patrimonial en 2026
Al vender un inmueble en Espana se pagan dos impuestos sobre la ganancia: la plusvalia municipal (IIVTNU), que cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno, y la ganancia patrimonial en el IRPF, que grava la diferencia entre precio de venta y precio de compra. Desde la reforma de noviembre de 2021, si no hay ganancia real (vendes por menos de lo que compraste), no se paga plusvalia municipal. Para la plusvalia municipal existen dos metodos de calculo — el real y el objetivo — y el contribuyente puede elegir el que resulte menor. Fuente: Real Decreto-ley 26/2021, BOE.
Plusvalia municipal (IIVTNU): que es y como funciona
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como "plusvalia municipal", es un impuesto local que grava el aumento de valor del terreno urbano desde que lo adquiriste hasta que lo transmites.
Cuando se paga
- Venta de inmueble (compraventa): lo paga el vendedor. Plazo: 30 dias habiles.
- Herencia: lo paga el heredero. Plazo: 6 meses (prorrogable otros 6).
- Donacion: lo paga el donatario (quien recibe). Plazo: 30 dias habiles.
- Permuta o aportacion a sociedad: tambien genera plusvalia.
Cuando NO se paga
- Si no hay incremento de valor real (vendes por menos de lo que compraste). Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 y la reforma de 2021, esta exencion esta reconocida legalmente.
- Operaciones entre conyuges por regimen matrimonial.
- Aportaciones a la Sociedad de Gestion de Activos procedentes de la reestructuracion bancaria (SAREB).
Los dos metodos de calculo: real vs objetivo
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, vigente desde el 10 de noviembre de 2021, existen dos formas de calcular la base imponible. El contribuyente puede elegir la que resulte menor.
Metodo real
Calcula la plusvalia basandose en la ganancia real obtenida, aplicando la proporcion que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.
Formula: Base imponible = (Precio venta - Precio compra) x (Valor catastral suelo / Valor catastral total)
Ejemplo:
- Precio de compra: 200.000 euros (en 2015)
- Precio de venta: 280.000 euros (en 2026)
- Valor catastral total: 100.000 euros
- Valor catastral del suelo: 40.000 euros (40% del total)
- Ganancia: 280.000 - 200.000 = 80.000 euros
- Base imponible: 80.000 x (40.000 / 100.000) = 32.000 euros
Metodo objetivo
Aplica coeficientes fijados por el Gobierno al valor catastral del suelo, segun los anos de tenencia del inmueble.
Formula: Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente por anos de tenencia
Coeficientes de la plusvalia municipal 2026
| Anos de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 ano | 0,15 |
| 1 ano | 0,15 |
| 2 anos | 0,14 |
| 3 anos | 0,15 |
| 4 anos | 0,17 |
| 5 anos | 0,18 |
| 6 anos | 0,19 |
| 7 anos | 0,18 |
| 8 anos | 0,15 |
| 9 anos | 0,12 |
| 10 anos | 0,10 |
| 11 anos | 0,09 |
| 12 anos | 0,09 |
| 13 anos | 0,09 |
| 14 anos | 0,09 |
| 15 anos | 0,09 |
| 16 anos | 0,10 |
| 17 anos | 0,12 |
| 18 anos | 0,16 |
| 19 anos | 0,20 |
| 20+ anos | 0,45 |
Fuente: Real Decreto-ley 26/2021. Los ayuntamientos pueden actualizar estos coeficientes anualmente.
Ejemplo (metodo objetivo):
- Valor catastral del suelo: 40.000 euros
- Anos de tenencia: 11 anos (2015-2026)
- Coeficiente: 0,09
- Base imponible: 40.000 x 0,09 = 3.600 euros
Comparativa de metodos (con el ejemplo anterior)
| Metodo | Base imponible | Tipo municipal (supuesto 30%) | Cuota plusvalia |
|---|---|---|---|
| Real | 32.000 euros | 30% | 9.600 euros |
| Objetivo | 3.600 euros | 30% | 1.080 euros |
En este ejemplo, el metodo objetivo resulta 8.520 euros mas barato. Siempre calcula ambos metodos y elige el menor. Nuestra calculadora lo hace automaticamente.
El tipo impositivo municipal
El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento, con un maximo legal del 30%. Cada municipio puede aplicar un tipo diferente:
| Municipio | Tipo impositivo |
|---|---|
| Madrid | 29% |
| Barcelona | 30% |
| Valencia | 30% |
| Sevilla | 29,4% |
| Bilbao | 15% - 19% (segun anos) |
| Zaragoza | 26,7% |
Consulta el tipo exacto en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento. Se publica en el Boletin Oficial de cada provincia.
Ganancia patrimonial en el IRPF: el otro impuesto
Independientemente de la plusvalia municipal, al vender un inmueble debes declarar la ganancia (o perdida) patrimonial en tu declaracion de la renta. Este impuesto grava la diferencia entre el valor de transmision y el valor de adquisicion.
Calculo del valor de adquisicion
Valor de adquisicion = Precio de compra + Impuestos pagados (ITP o IVA) + Gastos (notaria, registro, gestoria) + Inversiones y mejoras - Amortizaciones (si estuvo alquilado)
Calculo del valor de transmision
Valor de transmision = Precio de venta - Gastos de venta (plusvalia municipal, comision inmobiliaria, certificado energetico)
Tipos impositivos sobre la ganancia patrimonial (IRPF 2026)
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| De 6.000 a 50.000 euros | 21% |
| De 50.000 a 200.000 euros | 23% |
| De 200.000 a 300.000 euros | 27% |
| Mas de 300.000 euros | 28% |
Fuente: Agencia Tributaria, base del ahorro IRPF 2026.
Ejemplo completo
- Compra en 2015: 200.000 euros + 16.000 euros ITP (8%) + 3.000 euros gastos = 219.000 euros
- Venta en 2026: 280.000 euros - 1.080 euros plusvalia - 8.400 euros comision (3%) = 270.520 euros
- Ganancia: 270.520 - 219.000 = 51.520 euros
- IRPF: 6.000 x 19% + 44.000 x 21% + 1.520 x 23% = 1.140 + 9.240 + 349,60 = 10.729,60 euros
En total, esta venta genera: 1.080 euros de plusvalia municipal + 10.729,60 euros de IRPF = 11.809,60 euros en impuestos. Sobre una ganancia bruta de 80.000 euros, la presion fiscal efectiva es del 14,8%.
Exenciones y bonificaciones importantes
Exencion por reinversion en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe total de la venta en la compra de otra vivienda habitual dentro de un plazo de 2 anos (antes o despues de la venta), la ganancia patrimonial en el IRPF queda exenta. Condiciones:
- La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual los ultimos 3 anos.
- La reinversion debe ser del importe total obtenido. Si solo reinviertes una parte, la exencion es proporcional.
- Si compras antes de vender, el plazo se cuenta desde la compra.
Ejemplo: Vendes tu vivienda habitual por 280.000 euros (ganancia de 51.520 euros) y compras otra por 300.000 euros. La ganancia queda totalmente exenta del IRPF. Te ahorras 10.729 euros.
Exencion para mayores de 65 anos
Si tienes 65 anos o mas y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial esta totalmente exenta del IRPF, sin necesidad de reinversion. Esta es una de las ventajas fiscales mas importantes para jubilados en Espana.
Si vendes un inmueble que no es tu vivienda habitual siendo mayor de 65, tambien puedes quedar exento si reinviertes el importe en una renta vitalicia asegurada (maximo 240.000 euros) dentro de 6 meses.
Exencion en caso de dacion en pago
Si entregas tu vivienda habitual al banco para cancelar la deuda hipotecaria (dacion en pago), la ganancia patrimonial esta exenta. Fuente: articulo 33.4.d LIRPF.
Bonificaciones en plusvalia municipal
Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones del 50-95% en la plusvalia cuando la transmision se produce por:
- Herencia entre familiares directos (padres, hijos, conyuges).
- Venta de vivienda habitual por mayores de 65 anos.
- Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.
Venta a perdidas: que ocurre si pierdes dinero
Si vendes por menos de lo que compraste:
- Plusvalia municipal: No se paga. Desde 2021 esta legalmente establecido. Si el ayuntamiento te la cobra, reclama con la escritura de compra y venta como prueba.
- IRPF: Puedes declarar una perdida patrimonial que se compensa con ganancias del mismo tipo en los 4 anos siguientes. Es decir, si en el futuro vendes otro activo con ganancia, puedes compensar esta perdida y pagar menos impuestos.
Atencion: Si vendes a un familiar directo (conyuge, padre, hijo) a un precio inferior al de mercado, Hacienda puede imputar una ganancia patrimonial por el valor de mercado, no por el precio de venta declarado. Las ventas entre vinculados se rigen por normas especiales anti-fraude. Fuente: Agencia Tributaria.
Donde encontrar los datos que necesitas
Para calcular correctamente la plusvalia necesitas estos documentos:
| Dato | Donde encontrarlo |
|---|---|
| Valor catastral total | Recibo del IBI o Sede Electronica del Catastro (catastro.meh.es) |
| Valor catastral del suelo | Recibo del IBI (aparece desglosado) |
| Precio de compra original | Escritura publica de compraventa |
| Gastos de compra (notaria, ITP) | Facturas o escritura de compraventa |
| Tipo impositivo del municipio | Ordenanza fiscal del ayuntamiento |
| Coeficientes de plusvalia | Esta guia o la ordenanza fiscal vigente |
Caso practico completo: venta de un piso heredado
Maria heredo un piso en Madrid en 2018 (valor escriturado en herencia: 250.000 euros). Lo vende en 2026 por 310.000 euros. Valor catastral total: 120.000 euros. Valor catastral del suelo: 60.000 euros (50%).
1. Plusvalia municipal (Madrid, tipo 29%)
Metodo real:
- Ganancia: 310.000 - 250.000 = 60.000 euros
- Base: 60.000 x (60.000 / 120.000) = 30.000 euros
- Cuota: 30.000 x 29% = 8.700 euros
Metodo objetivo:
- Anos de tenencia: 8 (2018-2026)
- Coeficiente: 0,15
- Base: 60.000 x 0,15 = 9.000 euros
- Cuota: 9.000 x 29% = 2.610 euros
Maria elige el metodo objetivo: paga 2.610 euros (se ahorra 6.090 euros).
2. Ganancia patrimonial IRPF
- Valor adquisicion: 250.000 + 18.750 (Impuesto Sucesiones, supuesto 7,5%) + 2.000 gastos = 270.750 euros
- Valor transmision: 310.000 - 2.610 (plusvalia) - 9.300 (comision 3%) = 298.090 euros
- Ganancia: 298.090 - 270.750 = 27.340 euros
- IRPF: 6.000 x 19% + 21.340 x 21% = 1.140 + 4.481 = 5.621 euros
Coste fiscal total: 2.610 + 5.621 = 8.231 euros sobre una ganancia bruta de 60.000 euros (13,7% efectivo).
Calculadoras relacionadas
Completa tu analisis fiscal con estas herramientas:
📊 Simulador de IRPF para calcular tu tipo efectivo globalAbrir calculadora → 📊 Si reinviertes en vivienda: calcula tu nueva hipotecaAbrir calculadora → 📊 Si inviertes la ganancia: simula el crecimientoAbrir calculadora → 📊 Amortizar la hipoteca de tu nueva vivienda con la gananciaAbrir calculadora →Datos actualizados a marzo de 2026. Fuentes: BOE (Real Decreto-ley 26/2021), Agencia Tributaria, Tribunal Constitucional (STC 59/2017), Sede Electronica del Catastro. Esta guia es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal profesional. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.